женские джинсы каталог и цены | женские шорты оптом каталог | купить шорты оптом | мужские шорты оптом | женские бриджи оптом | женские трикотажные брюки оптом | женские брюки оптом | женские куртки оптом

Documentació que li ha de lliurar el venedor de la propietat que desitja adquirir

DOCUMENTACIÓ

Tots els tràmits punt per punt.

1.- Comprovacions inicials

Un cop presa la decisió pel que fa a l'habitatge que es vol adquirir, el primer pas abans de lliurar un senyal, o de signar un contracte, és la verificació de la situació jurídica i l'estat material de l'habitatge triada.

Situació jurídica. Registre de la Propietat.

Per verificar la situació jurídica cal dirigir-se al Registre de la Propietat i sol·licitar una nota simple registral (fotocòpia del full del Registre on figura la finca) en què comprovar si realment el venedor és el propietari de l'habitatge i si aquesta es troba lliure de càrregues, com ara embargaments o hipoteques.

La nota simple registral comporta un cost mínim. Si bé presenta un inconvenient: en ser una fotocòpia del full del Registre, no inclou les actualitzacions de la situació de la finca i per tant poden existir apunts recents, pendents de la seva inscripció, que encara no figurin. Per tal d'assegurar-se la situació real de la finca, es pot sol·licitar al Registre un certificat de Domini i Càrregues, en el qual el registrador certifica la situació actualitzada de la finca, incloent els possibles assentaments pendents d'inscripció. Aquest certificat comporta un major cost. Cada estament oficial ponetasas.

Les càrregues que figuren en el Registre de la Propietat poden ser exclusivament registrals, és a dir, que estant cancel·lades econòmicament, no s'hagi registrat aquest fet. (Hipoteca totalment pagada o altres documents oficials que ho acrediti). En aquest cas és el venedor el que té l'obligació de tramitar les esmentades cancel·lacions, amb anterioritat a la venda.

Situació Urbanística. Llicència de Primera Ocupació.

Per verificar la legalitat urbanística de l'habitatge cal sol·licitar la còpia de la Llicència de Primera Ocupació bé al venedor, bé a l'Ajuntament on estigui ubicat l'habitatge. En moltes ocasions no es té el document, però el fet de tenir donats d'alta els subministraments, impostos, etc., fa que no sigui imprescindible.

Situació econòmica. Impost de Béns Immobles i quotes de comunitat de propietaris.

Amb l'objecte de verificar que l'habitatge està al corrent de les obligacions econòmiques que recauen sobre la mateixa, és imprescindible sol·licitar al venedor l'últim rebut de l'Impost sobre Béns Immobles (IBI) i l'últim rebut de pagament de la quota de la comunitat de propietaris.

Aquesta verificació és de gran importància, ja que, un cop realitzada l'operació de compravenda, els deutes que poguessin existir tant per impagaments de l'IBI com de la comunitat de propietaris, recauran sobre el nou propietari. Si els deutes són significatives es pot acordar amb el venedor que aquestes es restin del preu de la compravenda.

L'article 9 de la vigent Llei de propietat horitzontal estableix que qui adquireix un pis o local respon amb el propi immoble adquirit de les quantitats degudes a la comunitat de propietaris pels anteriors titulars per al sosteniment de les despeses generals. No obstant això es fixa el seu límit màxim en la quantitat que es degui en l'any de la compra i l'immediatament anterior.

Així mateix, la normativa que regula l'Impost sobre Béns Immobles (IBI) estableix que en els casos de canvi de propietari, l'immoble queda afectat al pagament de l'impost.

2.- Informació que ha de facilitar el venedor

El venedor d'un habitatge ha de lliurar al futur comprador, amb l'objecte que aquest pugui realitzar les comprovacions abans descrites, els següents documents:

Fotocòpia de la seva escriptura de compravenda, o, si no, dades registrals de l'habitatge. En cas que el venedor no faciliti aquestes dades, simplement amb la direcció de l'habitatge es pot acudir al Registre de la Propietat.

Fotocòpia del rebut de pagament de l'última anualitat de l'Impost sobre Béns Immobles (IBI), on figurarà el valor cadastral de l'immoble, dada fonamental a l'efecte de nombrosos impostos i que es necessita per a diversos tràmits.

Certificat expedit per la comunitat de propietaris de trobar-se al corrent de pagament.

El pla general de l'habitatge, que es necessitarà posteriorment per lliurar al banc o caixa al que, si escau, se li sol·liciti el préstec hipotecari. En moltes ocasions n'hi ha prou amb el croquis descriptiu de la distribució.

Els estatuts de la comunitat de propietaris.

3.- El contracte

Tipus de contractes

Un cop realitzades les comprovacions necessàries i amb l'objecte d'assegurar l'operació en tant es tramita el crèdit corresponent, és habitual signar amb el venedor un dels següents contractes:

Contracte de senyal

Habitualment, el senyal és un pagament a compte que es resta posteriorment del preu total de la compra i que el comprador lliura per assegurar-se la reserva de l'habitatge durant un termini determinat.

Convé establir en el mateix contracte quines seran les conseqüències en el cas que es produís incompliment, bé per desistiment del venedor o bé per renúncia del comprador.

Contracte d'opció de compra

En aquest cas el futur comprador paga un preu en concepte d'opció de compra, és a dir pel dret que adquireix de comprar l'habitatge en un moment determinat. Per tant, la quantitat satisfeta no té necessàriament que ser part del preu final de compra en cas que l'operació es porti a terme.

Contracte privat de compravenda

En aquest cas el que es pacta és la venda en ferm de l'habitatge. Aquest contracte és perfectament vàlid i eficaç per a transmetre la propietat d'un habitatge si va acompanyat del lliurament d'aquesta, pel que obliga als contractants i als seus hereus en els termes acordats, de manera que les dues parts han de complir el que han signat. El contracte privat no és vàlid enfront de tercers, de manera que és aconsellable elevar-lo a escriptura pública davant notari (així ho pot exigir qualsevol de les parts) i inscriure el canvi de titularitat en el Registre de la Propietat, per evitar possibles fraus per segones vendes.

Redacció del contracte

  • La redacció del contracte s'ha d'acordar amb el venedor, però són fonamentals en qualsevol cas les següents clàusules:
  • Identificació del venedor i del comprador, el reconeixement de la seva capacitat legal per contractar i el caràcter amb què actuen.
  • Identificació de l'immoble, les dades registrals, la seva descripció i emplaçament i les càrregues que ho graven.
  • Estat de les obligacions econòmiques de l'habitatge (Impost sobre Béns Immobles i Quotes de Comunitat de Propietaris).
  • Objecte del contracte (senyal, opció de compra, compravenda).
  • Preu de la compravenda i forma de pagament, així com les garanties per la part del preu de pagament ajornat.

Si hi ha préstec hipotecari, les seves condicions en el cas de subrogació en el mateix per part del comprador. Si l'habitatge s'adquireix lliure de càrregues, així es farà constar en el contracte.

Repartiment de les despeses associades a l'operació de compravenda. Si no es diu res, serà aplicable el que estableix la llei. L'habitual és que el comprador assumeixi totes les despeses, excepte l'Impost sobre Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana -conegut com Plusvàlua-, que és a càrrec del venedor.

Moment del lliurament de les claus (habitualment es pacta en el moment de l'atorgament de l'escriptura pública).

Termini per atorgar escriptura pública. (És aconsellable que no sigui molt curt, amb l'objecte que doni temps a sol·licitar el préstec i resoldre altres qüestions).

Efectes de la rescissió del contracte, o de l'incompliment de les obligacions de les parts.

Data i signatura dels contractants.

4.- L'Escriptura Pública

Si bé el nostre ordenament jurídic no exigeix ​​l'atorgament d'escriptura pública per a la validesa, eficàcia i legalitat dels contractes, sí que és necessària si es vol inscriure l'adquisició de l'habitatge en el Registre de la Propietat, acte imprescindible perquè el títol de propietat sigui vàlid davant de tercers.

L'Escriptura Pública o l'elevació a tal del contracte privat de compravenda es redacta pel notari, que serà elegit pel comprador quan sigui aquest el que vagi a satisfer els seus honoraris. En l'escriptura constaran els següents aspectes, molts dels quals ja venien recollits i pactats en el contracte entre les parts:

Identificació i capacitat dels contractants.

Descripció física de la finca, títol d'adquisició i inscripció en el Registre de la Propietat del títol a nom del venedor.

Càrregues que pesen sobre l'habitatge. El notari té obligació de realitzar una última comprovació via fax de la situació registral de la finca, llevat que el comprador renunciï a això (la qual cosa no resulta convenient), declarant-se satisfet per la informació rebuda del venedor i al·legant raons d'urgència.

Situació arrendatícia

Situació dels pagaments de les despeses de comunitat. S'inclourà en l'escriptura una fotocòpia del certificat emès per la comunitat.

Justificant del pagament de l'Impost Sobre Béns Immobles (IBI). El notari inclourà com a part de l'escriptura de compravenda una fotocòpia de l'últim rebut de l'IBI satisfet pel venedor.

Preu de la compravenda i forma de pagament.

Subjecció a les disposicions legals ia les obligacions fiscals que es deriven de la compravenda.

Distribució de les despeses de l'operació entre el comprador i el venedor.

Liquidació de les despeses notarials, amb menció expressa de la base d'aplicació dels aranzels, nombre d'aranzel aplicat i els honoraris que corresponguin.

El notari està obligat a llegir íntegrament, o donar a llegir als intervinents, l'escriptura en el moment de la signatura. En ocasions els notaris es limiten a repassar succintament el contingut de l'escriptura, per la qual cosa és molt convenient sol·licitar que la llegeixi completa (o llegir-la un mateix) per tal d'assegurar-se el seu contingut, demanant tots els aclariments, precisions i explicacions necessàries al notari. El notari no només redacta i autoritza el contracte, sinó que també assessora tècnica i imparcialment a ambdues parts, advertint-los de les disposicions legals aplicables, serveis ja inclosos en els seus honoraris.

La falsedat de les circumstàncies contingudes en l'escriptura constitueix delicte penal, el que suposa una garantia important per a tots.

5.- Liquidació de l'Impost de Transmissions Patrimonials

Un cop signada l'escriptura pública i abans de la seva inscripció en el Registre de la Propietat cal liquidar a l'Administració corresponent els impostos que graven l'operació, que en el cas de la transmissió d'habitatge de segona mà és l'Impost de Transmissions Patrimonials, el detall es recull al final d'aquesta Guia.

6. - La inscripció registral

Un cop signada l'Escriptura Pública procedeix la seva inscripció en el Registre de la Propietat, si bé és requisit previ el pagament dels impostos respectius, en particular els impostos que graven la pròpia transmissió.

Tot i que la inscripció en el Registre de la Propietat és un tràmit voluntari, és molt convenient fer-ho, no només perquè és indispensable per a qualsevol nova transmissió de l'immoble, sinó també per salvaguardar al comprador de possibles fraus de segones vendes per part de l'anterior propietari.

Per a la inscripció és necessària la presentació en el Registre de la Propietat de la primera còpia de l'escriptura pública de compravenda perquè sigui convenientment registrada.

La inscripció es durà a terme per un gestor administratiu en el cas que es tramiti conjuntament un préstec hipotecari, amb l'objecte que el préstec sigui abonat en el mateix moment de la seva formalització.

7.- Modificació de la titularitat de l'habitatge al Registre del Cadastre

Una vegada realitzats tots els tràmits anteriors cal actualitzar en el Centre de Gestió Cadastral la titularitat de la finca omplint per a això l'imprès corresponent.

Despeses associades a l'operació de compravenda. Impostos i despeses notarials i registrals.

L'operació de compravenda d'un habitatge porta aparellats una sèrie d'impostos i de despeses de tramitació (escriptura, inscripció registral) que incrementen significativament el preu de l'habitatge.

És important assenyalar que les despeses de la compravenda són independents de les despeses del préstec hipotecari que habitualment es sol·licita per a l'adquisició de l'habitatge, si bé en liquidar-tots ells conjuntament existeix certa confusió sobre els imports i els percentatges que suposen. Són dues operacions diferents, que es poden dur a terme de manera independent.

A continuació es detallen les despeses que corresponen a la compravenda, així com la part contractant obligada al seu pagament segons la legislació vigent. En aquest aspecte és important assenyalar que és vàlid tot acord per a la distribució de les despeses entre els intervinents, si bé en el cas que no hi hagi acord exprés, s'aplicarà el que estableix la Llei.

8.- Despeses a càrrec del comprador

Despeses de notaria, corresponents a l'atorgament de l'escriptura de compravenda ia les còpies de la mateixa. El Codi Civil estableix que les despeses de notaria es distribueixen entre els contractants de manera que el venedor s'ha de fer càrrec del cost de la matriu de l'escriptura (original) i el comprador està obligat al pagament del cost de la primera i successives còpies. A la pràctica habitual totes les despeses de notaria s'assumeixen per la part compradora.

Les despeses de notaria associats a la compravenda es calculen sobre el valor escripturat de l'habitatge, sobre el qual s'aplica un aranzel.

Despeses de registre, corresponents a la inscripció en el Registre de la Propietat de l'escriptura de compravenda, que també es calculen aplicant un aranzel sobre el valor escripturat de l'habitatge.

Tant els notaris com els registradors estan obligats a facilitar una informació exhaustiva sobre les liquidacions que realitzen, les quals han d'estar detallades en l'escriptura pública.

En aquest sentit, la Resolució de la Direcció General de Registres i Notariat de 14 de Juliol de 1998 estableix que els notaris i registradors tenen les següents obligacions:

Incorporar al document públic la liquidació de l'aranzel, amb menció del nombre aplicat i dels honoraris aplicables a cada acte.

Lliurar als interessats la corresponent minuta d'honoraris, degudament signada i amb menció expressa del recurs que s'hi pot i el termini per a la seva impugnació.

Tenir a disposició del públic un exemplar complet de l'aranzel, amb les seves normes d'aplicació, i una taula en la qual figurin els drets corresponents.

Impost sobre Transmissions Patrimonials. Es tracta d'un impost estatal, la gestió, rendiment i regulació del tipus de gravamen està transferida a les comunitats autònomes i que grava, entre altres actes, les segones i posteriors transmissions d'habitatges.

9.- Despeses a càrrec del venedor

Despeses de notaria corresponents a la matriu (original) de l'escriptura de compravenda. Habitualment, i encara que el Codi Civil estableix que aquesta despesa és a càrrec del venedor, es pacta el pagament pel comprador. El cost es calcula aplicant un aranzel sobre el preu escripturat de l'habitatge.

Impost sobre Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana. (Antiga plusvàlua). És un impost el pagament correspon al venedor excepte acord en contra de les parts.

L'increment del valor es calcula tenint en compte el valor cadastral i el nombre d'anys transcorregut des de l'anterior transmissió. Sobre aquest increment s'aplica el tipus de gravamen, que és un percentatge establert per cada Ajuntament d'acord a uns màxims i mínims fixats per llei.

És important assenyalar que en cas d'impagament l'Administració municipal només pot exercir accions contra el venedor, encara que s'hagi pactat el pagament per l'adquirent, tot això sense perjudici que posteriorment el venedor exigeixi el rescabalament de les quantitats satisfetes al comprador.

És un impost auto-liquidable. L'acte-liquidació cal presentar-la a l'Ajuntament en un termini de 30 dies des de la signatura de l'escriptura de compravenda.

Despeses de cancel·lació de càrregues anteriors: Correspon al venedor satisfer tots els pagaments derivats de les càrregues que tingués l'habitatge amb anterioritat a la compravenda, tant econòmiques com registrals, excepte si es pacta entre venedor i comprador que determinades càrregues les assumeixi el comprador, com succeeix en el cas que el comprador es subrogui en un préstec hipotecari que gravi la finca.